一、契税的概念

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

二、契税的特点

（一）契税属于财产转移税

（二）契税由财产承受人缴纳

（一般实行先税后证）

【相关链接】契税应当与土地增值税结合起来掌握，它们之间有共同之处。但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的，而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的，两个税种调节的目的是不同的。

三、征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：

（一）国有土地使用权出让

（区别土地增值税）

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换

（三）房屋买卖

视同买卖房屋的情况：

1.以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准，以房

抵债

和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋

现值

缴纳契税。

2.以房产作投资或作股权转让。这种交易业务属房屋产权转移，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

以

自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税

。

3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

（四）房屋赠与

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

（五）房屋交换

房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按

超出部分由支付差价方

缴纳契税。

（六）企业改制重组中的契税政策

1.企业公司制改造

（1）非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司

，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过

50%

的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

（3）

国有控股公司

以其部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司在新设公司中所占股份在

85%

以上的，对新设公司承受该国有控股公司土地、房屋权属的，免征契税。

【小结】

企业公司制改造，土地房屋的主体实质未变，所以免征契税；

国有企业对外投资涉及房屋，只要不改变国有企业控股地位，则免征契税。

2.公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，

不征

收契税。

（股东交易）

3.公司合并

两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同规定，合并改建为一个公司，且

原投资主体存续

的，对其合并后的公司承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税。

4.公司分立

公司依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上

投资主体相同

的公司，对派生方、新设方承受原公司的土地、房屋权属，免征收契税。

5.企业出售

国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业

30%

以上职工签订服务年限不少于

3年

的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，

减半

征收契税；与原企业

全部职工

签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

6.企业破产

（1）企业依照有关法律、法规的规定实施破产后，债权人承受破产企业土地、房屋权属以

抵偿债务的，免征

契税；

（2）对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，

减半

征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，

免征

契税。

7.其他情形

经国务院批准实施

债权转股权

的企业，对

债权转股权

后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

政府主管部门对

国有资产进行行政性调整和划转

过程中发生的土地、房屋权属转移，免征收契税。

同一投资主体内部

所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括

母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的

划转，免征契税。

【例题·单选题】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，以其中价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得补偿差价500万元。当事人各方合计应缴纳契税（ ）。（适用契税税率3%）（2002年）

A.15万元

B.36万元

C.51万元

D.126万元

【答案】C

【解析】（1200+500）×3%=51（万元）。契税是境内转移土地、房屋权属时，对承受产权的单位和个人征收；企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免契税；土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

8.事业单位改制涉及契税

事业单位改制为企业时，投资主体没发生改变的，改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

事业单位改制中，若投资主体发生变化，如果与原事业单位全体职工签订不少于三年劳动合同的，契税免征；与超过30%的职工签订不少于三年劳动合同的，契税减半。

（七）房屋附属设施有关契税政策

1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。（重要，结合土地增值税）

5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

四 、契税的纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

五、契税的税率

1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。

2.对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征税。

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