一不小心2023年已经走过了一半，这半年的保定楼市是非常精彩，有很多地方值得我们回味，同时上半年某些事情也对今年下半年乃至未来三五年的保定楼市产生重要的影响。

（本文是《楼市奇谈》第397篇原创内容，完整版共3002字，兔年的第20篇文章）

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保定房价10433元/平米（均价），销量走了过山车

首先，来谈谈大家比较关心的保定房价以及销量的走势，这半年保定楼市的房价其实还是比较平稳，对于购房者来说还是比较友好的，根据我们《楼市奇谈》的统计，目前保定市（主城区）整个房价在10433元/平米，当然不同区域不同项目的价格会有不同的表现，价格最低的是保定南城均价在8600元／平米左右，而价格最高的属于北城核心区，均价在12500元／平米。

然而从今年上半年保定楼市的销量来看，就比房价刺激多了，和一二月份相对平稳的保定楼市对比，在3月份保定各楼盘销量迎来了惊雷，就是说销量的暴涨，整个市场的销量是往年同期的两倍甚至三倍，有多个项目销量突破两位数，可以说今年3月份是对近5年楼市下行压力较大的情况下，坚守在地产行业的营销人的一个奖励或者说惊喜（感兴趣的朋友看今年一季度保定楼市总结《今年保定楼市ChatGPT写不出来的剧本》）。

可惜惊喜不常有，进入4月份后保定楼市的销量就有明显的下滑，五、六月份可以说又恢复了往年的常态。当然销量上没有太大的起色，并不意味着保定地产人都躺平了，这半年有些楼盘折腾的还是挺厉害而且比地产营销更精彩的是保定楼市的土拍市场。

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土拍惊喜连连，保定西城最内卷

今年保定土拍最激烈的区域是保定西城，我想谁也没有想到，在2023年保定西城再次会成为整个楼市的焦点，包括华中、天业、石榴等民企，以及竞秀区ZF旗下的各种平台公司，从新盘到解疑项目都重新登场。

根据我们《楼市奇谈》的统计，今年算上已经拿地（未入市）和已经入市的项目，今年下半年保定西城共有10个+楼盘同期登场，也就是说在占地面积30平方公里的保定西城（具体范围见下图），每3平方公里的土地上就有一个楼盘， 如此高的项目密度放眼整个保定市主城区都无出其右。

土地市场另外值得关注的是，“国家队”（暨国企或者央企背景的开发商）拿地越来越多，除了保定西城有三个国资背景项目上之外，在保定的东城和城央以及北城核心也有三个新的国资背景项目正式入场，他们分别是北京城建的

国誉上城

，保定国控在东湖旁边的

东湖尚品

以及保定国控与国内一线央企金地合作的

沈庄项目

，

因此我们《楼市奇谈》把2023年成为保定楼市的“国家队”元年。

当然这些项目基本上都是属于保定的高端改善项目，而且还有

卓正地产的高铁新项目

，华中地产的

北高庄项目

，恒祥地产的

昆系双子星项目

同样值得期待。而且我们《楼市奇谈》曾经提出过，

2023年是保定楼市的高端改善或者是保定豪宅元年，

这里的高端改善是指高层单价超过13000元／平米，小高超过14000元／平米，洋房超过16000元／平米，同时这些保定高端改善项目都有200平米以上的大户型产品。

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营销战品牌战，众房企各显神通

今年上半年保定西城区域，最引人注目的两个项目，一个是保定本土品牌房企华中集团，另外一个是外地房企石榴地产，两个风格不同的房企，在营销上的动作几乎完全不同，石榴的项目今年上半年的广告费可以说是整个保定楼市花钱最多的楼盘，从中介口中花了1个小目标的营销中心，到铺天盖地的公交站牌到明星演唱会再到捐资助教，只可惜~~~

华中地产上半年布局保定西城（感兴趣的朋友看《一场改变保定楼市未来格局的土拍》）则是采取了品牌先行的营销策略，通过拿地之后从深度到广度的媒体和自媒体的报道，再到案名释放和项目品牌发布会。用某外地房企保定楼盘的操盘手的话翻译说，他特别佩服华中地产的品牌营销，花小钱办大事儿，或者说把钱都花在了刀刃上，就成功在保定树立起一个责任和实力品牌房企的形象。当然华中集团的品牌绝对不是单靠营销，人家的综合实力绝对保定地产第一梯队。

（上图C位戴黑色眼镜的是张润舟大师）

当然我们

《楼市奇谈》认为今年上半年保定楼市最成功的的一个营销（事件）活动，是恒祥地产请来了国内知名建筑设计大师，汇张思的创始人张润舟先生对豪宅的解读，

我们《楼市奇谈》也非常荣幸受邀参加本次活动，在当天的活动现场，张大师用深入浅出的语言，将自己多年来打造豪宅的心得和自己成功的作品与保定地产精英以及恒祥地产项目的意向客户进行分享，受到在场人员的一致好评。

之所以我们把这次活动评为今年保定楼市上半年最佳营销（事件）活动，原因有三，

第一，高端项目的营销，

不看流量看重量

，

本次活动主讲嘉宾张润舟大师的地位和影响力在国内是顶级，对于保定这样一个三线城市而言，很少能吸引这样的大咖到场进行分享；

第二，高端项目的营销，

不看流量看质量

，

本次活动邀请的人数不过50人，但是基本上都是保定地产媒体界和各行各业的城市精英；

三，高端项目的营销，

不看流量看能量

（品牌力的一部分），

可能没有在保定地产从业15年以上的朋友，都不知道

恒祥地产除了万博广场

都做过什么项目，事实上

如果不是恒祥地产15年之前将公司重心转向商业项目万博广场

，如今保定楼市的格局，可能还得发生变化，不信的话，大家可以了解一下名人国际项目，而

恒祥地产本次在万博广场

也用本次高逼格和高品质的圈层活动，宣告保定一家有实力和有魅力的品牌房企正式归来。

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交房暨维权？谁是保定楼市的品质坚守者？

（卓悦中心交房 实景图）

在最近几年，保定楼市普遍存在期房效果图是某冰冰，交房（现房）实景图是某玉凤，而且延期交房似乎成为保定楼市中不靠谱开发商们的常态，如果有保定开发商的项目延期一年半载，对于大部分的购房者来说似乎也能接受。

而今年上半年值得称赞的是卓正地产的两个项目，上东区的商业部分卓悦中心和位于徐水区的城市田园文旅项目颐和雅园，这两个项目都做到了

高品质的提前交房

（感兴趣的朋友看《在保定连续三年提前交房，带你体验5500亩江南田园生活》和《在保定近30年匠心造房的房企，今天提前交房》）不得不说卓正集团是保定为数不多能够说到做到，甚至某些地方超出客户预期的本地房企。

值得一提的是卓悦中心本次交房是填补了保定商业项目交房暨交证（房产证）的空白，而颐和雅园是连续三年提前交房。

值得注意的是今年保定多个已交房的社区也开始因为小区物业的服务不到位等问题，纷纷开始了“自治”运动，从XXX城、XXXXX郡等社区的业主都在为维护自身的合法权益进行努力中，据我们《楼市奇谈》统计，至今保定已经有近10个社区完成或者正在进行真正由业主牵头成立业委会，再更换小区物业的社区，而据我们《楼市奇谈》所知保定市主城区第一个完成此壮举的社区是西苑小区。

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二手房凭什么再次战胜新房？下半年如何呢？

（上图是保定某知名中介的数据，该公司的业绩基本占据保定市主城区二手房成交量的半壁江山）

而站在整体市场上来看保定楼市的销量还是在往二手房倾斜，毕竟保定新房可选的靠谱项目不多，真正普通老百姓能看得上的楼盘，可能大多人也想买也买不起，因此可以说

当前的保定楼市有三个分化：

第一个分化

是刚需首置买二手房，新房客户以中高端改善为准

第二个分化

是有品牌力的房企价格坚挺甚至逆势上涨，而品牌力弱的房企楼盘只能以价换量；

第三个分化

是老破小和边远偏项目的房价大概率会下行，而核心区的品牌房企的中高端楼盘价格坚挺甚至上涨。

因此可以期待下半年的保定楼市，因为今年保定的高端楼盘大多数在下半年正式入市，接下来我们来试着研判一下2023年下半年保定楼市的一些发展趋势：（此处省略500字）

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