深圳，又因为千万豪宅冲上热搜。

6月13日，海德园开盘选房，237套房源，高达12.6万/㎡的单价依旧实现日光。不得不说，香蜜湖、安托山的豪宅还是热点所在。

香蜜湖的价值也不仅仅体现在新房上，哪怕是棚改赔偿，也是全深圳最高。

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拆补折合10.9万/㎡，深圳棚改最高价

棚改消息传出长达5年之久的香蜜二村，终于有了进展。

5月31日，福田区城市更新和土地整备局发布关于福田区香蜜二村棚改项目房屋征收补偿决定书（14户），并予以公告。

公告对项目内最后14户未在规定时间内签订房屋征收协议的业主制定征收补偿决定，明确了赔偿单价。

14户的赔偿单价各有不同，

评估单价最高为95300元/㎡、最低的是92400元/㎡。

除此以外，每套房屋还有室内装修费、搬迁费、临时安置费和置业补助赔偿。

按照10栋

一套83.01㎡的住宅，货币赔偿的总价算下来近902万，折合单价则约10.9万/㎡，而14套的货币赔偿总价约1.3亿

！

近11万的单价并不算低，但实际上还是有点下跌的。

2021年

，香蜜二村83㎡两房的成交总价在1100万以上，

单价13.5万/㎡左右

。

2022年深圳二手房整体行情不好，香蜜二村也鲜少成交，唯一可追溯的一套

90㎡的成交单价已经降到10.78万/㎡

，基本持平于今年的货币赔偿单价。

周边小区有缇香名苑和香逸名园，二手参考价分别为9.17万/㎡、7.66万/㎡，今年的真实成交价略高一点点。

这么看下来，补偿单价对比两年前下跌，但还是略高于目前市场的基本水平。

但这个单价，却也是深圳棚改的最高补偿额。

02°

深圳棚改、旧改拆补最高价

香蜜二村棚改项目是福田区自2017年以来启动的第3个棚改项目，也是深圳人才安居集团实质性启动的第5个棚改项目。

到目前为止，香蜜二村的拆补单价是最高的。

2017年，深圳棚改第一村——

华富村

启动签约，补偿安置方案所示，货币补偿按照5.5万/㎡的价格补偿。到了2019年，最终的签约价上涨，

单价在6.6—6.7万/㎡左右

。

2023年6月，棚改后的华富村即将交房，焕然一新后，将成为片区内建筑品质最高端、景观资源最丰富、小区楼龄最年轻的小区。

华富村改造后并没有商品住宅，有部分保障房，剩下的就都是回迁房。这些

回迁房不受限售政策限制，交房即可在市场上流通

。

近日，华富村发布了回迁新房市场评估结果，

两家评估公司评估均价约为109,072.5元/㎡

。

算一算，

棚改签约到交房的5年时间，华富村每平米上涨4.2万左右

！

事实上，香蜜二村的补偿金额，不止是棚改最高价，哪怕是对比旧改，也是最高的。

与

香蜜二村一路之隔的华泰小区

，2010年纳入旧改计划，2022年被正式定名为

新世界香蜜四季家园

，预计今年年底入市。

2018年，香蜜湖华泰小区城市更新官微公告，

华泰小区以59541.50元/㎡标准进行货币补偿

。

同年，该小区正式拆迁。如果今年能入市，预计均价不会低。

作为深圳老牌豪宅区，香蜜湖一直都是炙手可热，但它的住宅供应量又少得可怜，每每有新盘出来，基本都会推高门槛。

距离华泰小区2公里外的

深业中城

，2021年入市222套现房，

均价13.1万/㎡

，最终入围649批客户，入围积分61.9分，中签率仅约34.2%。

去年，

天健天骄西筑

加推49套房源，备案

均价在11.67万/㎡

，根据公布结果显示，共有261批登记报名，最终有76批冻资入围，中签率约为64%。

再就是到刚结束的

海德园

，距离香蜜湖还是有点距离，主要位于安托山，但

12.6万/㎡

的价格依旧日光。

新世界香蜜四季家园入市的时候，至少单价会在11万/㎡以上。按照6年前近6万/㎡的拆迁补偿价，目前的价格翻了一番！

根据这个走势，香蜜二村超10万/㎡的最高拆补费，未来交房时很可能会是片区房价的“天花板”。

03°

4栋摩天楼，8万就业，香蜜湖新豪宅区诞生

能不能撑得起“天花板”，还要看规划。

香蜜二村未来将超过15万㎡规模，建设7栋住宅，层高达到48层高。

改造范围用地面积29438.4㎡，拆除范围用地面积29438.4㎡，开发建设用地面积为27726.7㎡，规划容积152450㎡，规划容积率5.5。

项目由7栋23-48层超高层住宅楼、1座9班幼儿园以及部分商业配套组成。

其中住宅127700㎡（除回迁房外其余均为人才住房与保障性住房），商业13000㎡，公共配套设施（含地下）11750㎡（含一所9班幼儿园3900㎡等）。

这么看，改造后将是一个全新的住宅，作为寸土寸金的香蜜湖，可谓是十分稀缺。不过这里的住宅主要是人才和保障性住房，能流通的还是回迁房部分，到时在二手市场，价格并不会低于有限价控制的新房。

香蜜二村提上日程，香蜜湖度假村和华泰小区的旧改如火如荼，香蜜湖最后一块宅地香蜜湖家属楼片区，也在去年开启了旧改之路。

可以预见的未来，

香蜜湖片区还会再次诞生一批新的豪宅

。

当然，老旧小区重新焕发活力，香蜜湖的城市界面也将迎来彻底性的改变。

今年3月，福田区城市更新和土地整备局发布关于《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划》（草案）的公示。

城市更新范围包括香蜜湖片区中部，深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域。

这里未来将释放出空间2315040㎡，其中商业、办公及旅馆业建筑就有2270050㎡，容积率为12.6。

5月初，香蜜湖有了更具象的说明：

● 更新单元拟规划建设

4栋超过250米的超高层建筑

，具体为1栋高度不超过500米、2栋高度不超过370米、1栋高度不超过300米，这些超高层都是商业地块。

● 香蜜湖片区未来将打造

香蜜湖新金融中心·城市新客厅

，成为粤港澳大湾区新引擎、先行示范区规划建设新标杆，是一个融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能兼具国际品质与地区特色的“城市新客厅”。

● 项目建成后

将新增近8万就业人口，其中主要以金融产业为主

。

未来的香蜜湖，打开方式就会变成充满科技与绿色，不仅是一个新建设城区，还会代表深圳的脸面。

据了解，很多规划已经在建设当中，或也在加快推进中。

等这些高大上的规划落地，以及90年代的建筑旧改完成，整体配套再提升一个层级。未来，香蜜湖片区将继续引领深圳豪宅市场。

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