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PART 1

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▲部分已交付入市万人摇二手房行情，来自透明售房网

自2018年杭州正式开始实行新房住宅摇号政策，总共大致经历了32次万人摇，涉及有三墩北、艮北、良渚、未科、勾庄、星桥、大江东、奥体等9个板块。

能够吸引万人登记摇号，大多板块、项目价值是大家普遍认可，且限价与二手价格有较多溢价，也就是说，通常被认为物超所值。

那么，那些万人摇如今的境况如何？是大赚离场或是小赚离场，还是剧情反转被套，或亏本甩卖！

最近也经常有粉丝问房叔，投资摇中的万人摇楼盘该怎么处理？我们按照几个标志性板块已交付的个例来看看实际情况！

备注：二手成交价不乏做低的案例，而且房源个体差异、税收差异都大，上表数据仅供参考。

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PART 2

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在诸多万人摇中，未科的

西溪公馆

算是最出名的一个标的物。曾经创造出杭州前无古人，后无来者的一次摇号登记量（两个池子）近6万的历史记录，而交付后经过近一年的价格沉淀，俨然逆转成未科价值存疑的最大反面教材。

最近成交一套单价仅28419元/㎡，虽然可能有一定幅度的做低，但是和最近中介爆出的真实成交价格已经相当接近。

作为“老瓶装新酒”鸽子盘，按照老价格备案上市的新盘，又是酌手可热的未科板块，大尺度的价差、大批量上市，尤其是具备准现房超短周期投机的优势，无怪乎成为央视报道的典型案例，成为全国房产界无人不晓的网红盘。

但一旦到了二手房市场，先是遭遇杭州互联网产业的低谷，接着是无法掩盖的高价差迎来的投资客众多，户型、毛坯交付等短板，由此诞生的集中出货、群租房……等乱象，劣势被无限放大。

如今更是沦落到与当初购买价几无差别的二手价格，拖累西溪公馆成为未科众盘中价值支撑度崩塌速度最快的案例。

但是，需要客观看待的是，西溪公馆户型差异极大，部分弱势户型或许真到了“无利可图”的惨淡境地，但是优质户型依然有相当的价格优势，具体案例仍需分别看待，切不可一棍子打死。

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PART 3

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未科三个万人摇楼盘中

华夏四季

是最早的，目前也是三者中二手房价格最高的。

华夏四季的万人摇毋庸置疑的第一点是：当年华夏四季的售价和品质的配合度比较高，说物超所值也不过分。

其次，还有板块优势，华夏四季位于未科阿里与城西蒋村之间的要冲位置，又在阿里、海创园等未科板块产业核心的辐射范围内，不管是老城西范围内的首改首置、还是未科职住一体的购买都没有距离上的心理障碍。

离地铁5号线永福和五常站都差不多8、9百米，向南一街之隔是文一路隧道，向北不远是西延到云城、西站的留石高架，通勤非常便利。

东边一路之隔是杭州最大的TOD未来天空之城，依托未来天空之城的商业配套和价值传递，再加上华夏四季当年均价对比天空之城有小一万的价差，价格优势非常明显；

而且，可以说天空之城就是它的天然价格保护垫，天空之城普涨，它照单全收，天空之城下降它也有足够厚的价格缓冲。

所以，今年二手房价格普遍下调，但天空之城一期的交付表现出的高价位，又托了华夏四季房价一把，6月份最高成交价一度在5.6万/㎡左右，即使目前低谷也仅稍低于天空之城。

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PART 4

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与万象城幸福里以四次万人摇一同登顶杭州万人摇次数唯二记录的另一楼盘，是良渚的

和光尘樾

。

相较约2.5万/㎡的新房售价，最近一次二手房网签成交价约3.2万/㎡，价格已经大幅度回落；

如果按新房最后一期2020年8月摇号算，至今有两年多的周期，算上各种成本，估计账面上获利已经有限，如果更早期购买的可能基本不赚钱了。

和光尘樾市场表现的惨淡，最主要的原因还是同质板块勾庄新房的井喷，也叠加了良渚、三墩北板块的供应影响，以及市场惨淡，自身投资客比例也相当高等因素。

但考虑和光尘樾本身的位置、容积率、得房优势，目前主流价格已经非常接近新房的情况下，下行空间已极其有限，如有捡漏机会甚至已经能够跑赢新房

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PART 5

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新盘老价格上市的还有艮北的

杨柳郡

，杭州第一个地铁TOD上盖大盘，又罩着绿城面向年轻人迈出标志性一步的项目光环，经过一、二期近5年的培育，生活氛围、园区环境、教育配套已经进入到相当宜人的成熟期；

再加上接近老盘的35377元/㎡价格，直接与当时的云悦湾、棠玥湾等新盘有5000元+/㎡左右的价差，自然而然出了艮北第一个也是最后一个万人摇楼盘。

恰恰是这些特质，也保证了建筑方案和外立面已经并不算时尚的杨柳郡，在1872、棠玥湾等一众品质新盘中依然能够鹤立鸡群，相当抗打。

而如今，钱新二期如火如荼的建设节奏和与艮北板块之间高企的限价梯度，以及艮北新房限价的持续堆积，二手房价格不断夯实， 高得房率基础下5万出头的价格，已经和新房有的一拼；

再加上位置、交通、教育配套、成熟社区的优势，像杨柳郡这样的价格筑底的品质好盘，所呈现的性价比已经和新房非常接近，唯一要过的坎可能就是二手房和新房在大多数人认知中区别而已。

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PART 6

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目前价格最低的万人摇板块就是大江东了，但是现在2万左右的大江东和2019年钱塘建区时的情况已经大相径庭了；

江与城

万人摇时的大江东既是主城区内价格最低的1.78万/㎡地板价，而且是寄予厚望的杭州产业中的制造极板块；

加上核心区双地铁配置（预留三地铁）、江东天街、宝龙广场两大综合体、蓝图已经绘就钱塘新区核心东沙湖板块，特别是2万级的板块中除了距离主城地理位置稍远，其他几乎没有短板；

而经过这几年的发展，人口、产业导入并没有显著提升，仅仅作为下沙外溢或者是主城刚需的选择，显然存在感并不高，二手房支撑效应显然比较乏力。

最近几个月，核心区品质较好的二手房江与城，除了6月有冲高到3万+的成交价外，都在2万段内徘徊，即使有价差，也肉眼可见，如果算上持有成本、交易税费，不要说赚得盆满钵满，有多少利润真不好说。

总的来说短期内大江东二手房还是比较乏力，即使是核心区品质好的二手房与新房价格也相差并不多；

但反过来看，2万出头，主城学区、综合体和城市界面越来越好情况下，如果刚好工作在下沙、大江东，淘便宜又宜居的二手房或许是一次机会，当然投资就没有必要了。

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PART 7

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奥体盈丰路三兄弟中最迟上市的

创世纪

刚好赶上了杭州购房摇号政策；

再加上板块加持了G20和亚运会盛会效应下的城市基建投入、拥江的城策扶持，城市界面翻天覆地的变化，与当时3.47万/㎡的新房均价正向反差极大，出个万人摇一点不意外。

即使今年杭州二手房价格和成交量大动荡， 品质不错、位置核心的盈丰路三兄弟价格还是比较坚挺：今年9月份甚至成交一套8.9万/㎡，如果是新房入手3.47-8.9万价格，这个增幅在整个杭州也是数一数二，即使跟最高峰价格时段相比板块二手房回调幅度也较小，和当时售价相比升值率依然非常可观。

反过来看，奥体最近两年铁定的供需严重失衡，供应量稀缺，既与板块日渐夯实的好板块光环形成鲜明的对比；也与其他红盘板块供应量的大幅增长，造成的供应和需求的反转形成鲜明的对比；

举个例子，最近，奥体非核心区新盘悦著云轩一次梭哈，中签率也仅10.58%，一是与杭州相对坚挺的二手房差价还是比较明显，二则奥体新房供不应求的不平衡越演越烈，而看好奥体的购房者又大量涌入；

再叠加板块在整个杭州数一数二的新房价格和品质匹配度，这些正是奥体次新二手房价格企稳的重要原因。

但同样物以稀为贵，新房供应的短缺注定奥体板块价值透支也比较明显，二手次新房的购买性价比并不高，短期看并没有投资价值；当然如果自住，价格趋稳后也有捡漏机会。

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PART 8

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除此外，星桥板块极低价格上市的蔚蓝领秀，以及刚交付的万象城幸福里都属于板块历史性低价给予福利的典型案例；

幸福里

即将迎来交房后的二手市场表现，恰逢市场低谷和板块供应井喷，预期必定大打折扣，但新房价格太低，预期收益依然有保证。

除了没交付以及已交付目前没有形成市场供应的万人摇红盘外，上述楼盘基本代表了万人摇楼盘的近况，当然这也仅是短期楼市低迷期的市场表现；

但恰恰是楼市的低迷期，掀开了“万人摇”遮掩真实价值的面纱。进入二手市场的表现，才是更为真实的价值兑现。

当然，这些表现的背后，会在极大程度上受各自板块短期的供需状况所左右。

房产无他，供需而已。当你真正读懂这个八个字，就能理解很多市场走势了。

西溪公馆真有那么差吗？肯定不是，只是它确实有短板，又在集中出货、市场下行的聚光灯下被放大了而已。

很多人并没有读懂当初我们的评判“短期投资现成红利”，真正的投资投机老手，早就跑路了。

-END-

文

/渔舟

编辑

/渔舟

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